停在小區(qū)內(nèi)的汽車被人損壞

業(yè)主卻因監(jiān)控?cái)z像頭

被樹木生長較長時(shí)間遮擋

而無法固定證據(jù)

經(jīng)與物業(yè)公司協(xié)商賠償無果后

一怒之下拒絕支付物業(yè)費(fèi)

此種情況

物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有？

業(yè)主是否能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有？

日前重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有，貴港市港北區(qū)人民法院

審結(jié)重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有了這起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件

案情回顧

某物業(yè)公司系某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，張某系該小區(qū)業(yè)主，雙方簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定，物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)包括房屋共用部位的維護(hù)和管理、房屋共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)和管理、公共秩序的維護(hù)管理、交通秩序與車輛停放維護(hù)和管理等，不包含對(duì)業(yè)主車輛進(jìn)行保管的相關(guān)內(nèi)容重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。

2022年9月，張某停放在小區(qū)劃線停車位內(nèi)的小轎車被人損壞重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。張某遂報(bào)警處理，并找到物業(yè)工作人員查看監(jiān)控視頻，發(fā)現(xiàn)覆蓋該停車位的監(jiān)控視頻被前方長高的樹枝遮擋了大半個(gè)屏幕（地面部分），以致無法查明肇事者和事發(fā)經(jīng)過。張某要求物業(yè)公司賠償其車輛損失1000元，雙方協(xié)商未果，張某遂從2023年1月1日起拒絕支付物業(yè)費(fèi)。某物業(yè)公司多次催收未果，遂訴至法院，請(qǐng)求判令張某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)等共計(jì)2390元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

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法院判決

法院認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主車輛負(fù)有的是維護(hù)公共秩序及車輛停放秩序的管理義務(wù)，而非保管義務(wù)，不承擔(dān)確保車輛絕對(duì)安全的責(zé)任重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)人，負(fù)有采取合理措施保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，但該義務(wù)限度在于維護(hù)區(qū)域內(nèi)的公共秩序與安全，屬于行為義務(wù)，而非結(jié)果義務(wù)。

本案中，物業(yè)公司按約提供了主要物業(yè)服務(wù)，但從其管理的監(jiān)控?cái)z像頭因樹木生長被較長時(shí)間遮擋，形成監(jiān)控盲區(qū)，導(dǎo)致張某車輛受損后無法通過監(jiān)控追查肇事人并固定證據(jù)這一情況看，可以認(rèn)定物業(yè)公司在履行合同義務(wù)方面存在瑕疵，未盡到善良管理人的注意義務(wù)，對(duì)張某財(cái)產(chǎn)損害及維權(quán)不能具有一定過錯(cuò)重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。然而，該服務(wù)瑕疵僅是眾多物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)中的個(gè)別環(huán)節(jié)，不足以認(rèn)定物業(yè)公司構(gòu)成根本性或重大違約。張某僅據(jù)此拒交物業(yè)費(fèi)，不符合公平原則和比例原則。

法院綜合考慮物業(yè)公司的違約程度、過錯(cuò)大小以及張某欠費(fèi)金額和自身損失情況，從本次拖欠的物業(yè)費(fèi)中酌情減免390元重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。

法官說法

現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主常因車輛等財(cái)產(chǎn)在小區(qū)內(nèi)被損壞或者偷盜，引發(fā)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿，并以此拒交物業(yè)費(fèi)重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。本案判決對(duì)處理此類案件具有示范作用：

第一重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有，準(zhǔn)確界定物業(yè)公司的安保義務(wù)邊界

物業(yè)公司對(duì)業(yè)主車輛負(fù)有的是維護(hù)公共秩序及停車秩序的管理義務(wù)，而非保管義務(wù)；其安全保障義務(wù)是有限度的行為義務(wù)，不能確保業(yè)主財(cái)產(chǎn)不受任何損害重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。

第二重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有，合理認(rèn)定物業(yè)服務(wù)瑕疵的性質(zhì)與法律后果

物業(yè)服務(wù)的整體性與復(fù)雜性決定了其難以滿足所有業(yè)主的全部需求，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)應(yīng)基于合同約定和實(shí)際情況重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。若物業(yè)公司在主要和基礎(chǔ)性服務(wù)上已按約履行，僅在某些環(huán)節(jié)存在不足，一般不構(gòu)成重大違約或根本違約，不足以成為業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合法抗辯事由。

第三重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有，堅(jiān)持公平原則與比例原則，實(shí)現(xiàn)權(quán)利義務(wù)平衡

法院在認(rèn)定物業(yè)存在違約瑕疵但不構(gòu)成根本違約時(shí)，既不支持業(yè)主全額拒交物業(yè)費(fèi)，以免影響物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)和小區(qū)整體利益，也考量物業(yè)違約對(duì)業(yè)主造成的損害，通過酌情減免部分費(fèi)用的方式予以救濟(jì)，體現(xiàn)了對(duì)雙方權(quán)益的公平保護(hù)重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。

本案判決引導(dǎo)業(yè)主應(yīng)通過合法途徑反映物業(yè)服務(wù)問題，維護(hù)自身權(quán)益，同時(shí)也督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)善盡注意義務(wù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并整改服務(wù)瑕疵，避免因服務(wù)不到位而與業(yè)主產(chǎn)生不必要的糾紛重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。

法律鏈接

《中華人民共和國民法典》

【第五百七十七條】

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。

【第九百四十二條】

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。

對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。

【第九百四十四條】

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)重慶勝帥實(shí)業(yè)有限公司哪里有。

作者：李曉韜 黃斯梅